전세 묵시적 갱신 절차, 대출 연장 필요서류 총정리

시간이 참 빠릅니다!

2021년 8월 전세 계약한 지 벌써 2년, 만기가 다가와 묵시적 갱신을 했습니다. 갱신하면서 겪은 에피소드와 은행에서 대출 연장 시 필요한 서류(갱신 계약서, 기타 등등) 등과 관련하여 후기를 공유해보려고 합니다.

 

묵시적 갱신이란?

■ 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 계약 갱신 거절, 계약 조건 변경 등을 통지하지 않는 경우, 만료되었을 때 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 '자동 연장'되는 것을 말합니다. (묵시적 갱신 계약 기간은 2년)

■ 묵시적 갱신에 횟수 제한은 없으며, 묵시적 갱신 시 계약기간이 2년 연장되었음에도 세입자를 보호하는 목적의 주택임대차보호법에 의해 세입자는 언제든 전세 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 집주인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 전세 계약이 종료됩니다.

 

예) 2023년 9월 3일 만기

: 3월 3일 ~ 7월 3일 동안 임차인에게 계약 조건에 대해 통지를 하지 않는 경우 자동으로 묵시적 갱신이 됨

  임차인이 24년 3월에 나가야 할 경우, 23년 12월에 집주인에게 통보하면 24년 3월에 전세 계약이 종료됨

 

 

 

묵시적 갱신 시 갱신 계약서의 필요성

묵시적 갱신 시 갱신 계약서를 새로 작성해야 할지 많이들 궁금하실텐데요, 결론은

※ 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다.

 

갱신 시 모든 임대차 조건이 동일하고 단지 기간만 연장되는 것임을 주택임대차보호법에서 인정하고 있기 때문입니다. 새로 계약서를 작성하게 되면 묵시적 갱신이 아니므로 세입자는 연장된 아니, 새로 체결한 2년의 계약 기간을 지켜야 하고 중도에 해지할 수 없습니다. 중도 해지 예정 '세입자 입장에서는' 갱신 계약서를 작성하지 말아야 합니다. 

 

만약 '집주인으로서' 전세 계약은 동일 조건으로 연장하고 싶고, 세입자가 중도에 해지하는 것은 싫다면 임대차 계약을 묵시적으로 갱신시키지 말고 다시 임대차 계약을 체결(계약서를 새로 작성)하는 것이 좋습니다. 이 경우 집주인과 세입자는 부동산 중개인을 통해 계약서를 작성하기도 하고, 복비(부동산중개료) 절약을 위하여 중개인 없이 계약서만 작성하기도 합니다. 

 

 

묵시적 갱신 시 전세자금대출 연장 방법(HUG 보증보험 연장)

저는 묵시적갱신이 되자마자(계약 만료일로부터 2개월 되는 날이 지나서) 대출을 시행한 은행에 전화해서 연장 절차를 문의했습니다. 은행 담당자분께서는 계약 만기일로부터 1개월 전에 은행에서 문자로 안내를 해줄 거라고 그냥 기다리면 된다고 했습니다. 기다리다가 만기일로부터 1개월 전에 필요 서류와 연장 방법에 대한 문자가 도착했습니다.

 

< 필요서류 >
1. 본인과 배우자의 신분증과 직접 가까운 영업점 방문(각각 따로 방문해도 됨)
   ☞ 주택 보유 수 확인을 위해 필요함
2. 주민등록등본
3. 가족관계증명서
4. 재직증명서
5. 2022년 소득금액증명원
6. 갱신 전세 계약서 원본(반드시 확정일자 날인)
   ☞ 묵시적 갱신 시에는 별도의 계약서 필요 없음 또는 부동산을 통하지 않은 약식 계약서도 인정 가능

 

 

 

사전에 묵시적 갱신에 대해 공부를 했기에 집주인의 동의가 필요 없다고 알고 있었지만 저처럼 80% 대출받은 경우에 은행에서 집주인의 동의를 미리 구하라고 할 수가 있습니다. 수많은 인터넷 정보에서는 묵시적 갱신은 가만~히 있는 게 임차인에게 유리하다고 해서 저는 집주인 분과 계약 연장에 대한 일언반구도 서로 나누지 않은 상태였는데, 은행 담당자께서는 구체적으로 이야기를 해보라고 했습니다. 왜냐하면 제가 대출 연장 서류를 제출했는데 집주인에게 확인 전화 시 그런 얘기를 들은 적이 없다고 하면 대출이 불가할 수 있다고 했습니다. (제 경험이라 다른 은행은 어떨지 모르겠습니다) 그리고 내년 5월에 이사를 가야한다고 했더니 더더욱 솔직하게 이야기해서 계약을 내년 5월까지만 연장하고 중도해지 수수료의 부담을 덜라고 했습니다.

 

은행 담당자의 말을 듣고 용기 내 전화했는데 저희 집주인 분께서는 묵시적 갱신에 대한 지식이 전혀 없었습니다. 당연히 5%의 보증금을 올리려고 했다면서 여태 연락을 안 한 저희를 나무라듯이 말씀하셨습니다. 저는 당황하지 않고 차분히 설명해 드렸고, 내년 5월 이사계획이 있다고 했더니 그냥 그렇게 하라며 조금 쌀쌀맞게(?) 전화를 끊으셨습니다. 

 

 

기분이 썩 좋지는 않았지만 어쨌든 동의를 구해서 마음이 조금 편해졌습니다. 은행에서 문자로 알려준 필요서류(공인인증서만 있으면 금방 준비 가능)를 꼼꼼하게 준비해서 배우자와 함께 가까운 은행을 방문했습니다. 은행 대출 창구의 담당자는 신분증을 확인하고 제가 대출을 실행한 지점 담당자와 연락을 취한 후, 수장의 서류에 제가 작성해야 할 곳을 표시해주셨고, 저는 빠르게 읽고 서명하기를 반복하여 20분여만에 연장 절차를 마쳤습니다.

 

은행에서 전세자금 대출받을 때 HUG 전세 보증보험도 같이 가입했기 때문에, 대출 연장할 때 보증보험도 연장했습니다(알아서 작성할 서류를 챙겨주심). 보증보험 추가 비용은 대출 계좌에서 자동으로 출금된다고 하셨습니다. 

 

묵시적 갱신 후기

전세라는 제도를 이용하여 타인의 집에 거주하는 것을 나쁘게 생각하지 않았는데, 계약 만기를 한번 겪어보니 이게 썩 유쾌한 일이 아니고 얼른 내 집에서 살고 싶다는 생각이 들었습니다. 2년이라는 시간은 생각보다 너무 빠르게 흘러갑니다. 저희 부부는 운이 좋아서 내년에 분양받은 아파트로 들어가게 되는데, 이게 정말 너무너무 행복한 일이라고 벅차게 느껴지는 요즘입니다. 얼른 내 집에서 전세 만기 2년 돌아올 걱정 없이 편하게 살면서 신랑이랑 열심히 돈 모아서 세를 주는 따뜻한 '집주인'이 되자고 다짐했습니다.

 

오늘 저희 리얼 후기가 도움이 되셨기를 바라며 글을 마칩니다. 감사합니다.